【専門プロが解説】重要事項説明書ってなに？契約書との違いは？
契約って難しい専門用語や書類が多くて何のことかわかりにくいですよね…。
とりあえず言われるがままに署名捺印をしてしまっている方のために、わかりやすく解説しますのでぜひ参考にしてみてください♪
【目次】
重要事項説明書とは
重要事項説明書とは、宅地建物取引士が借主または買主に対して物件や条件に関する一定の重要事項について説明し交付する書面のことです。
不動産の取引条件などは内容も難しいことから、契約締結に先立って専門的知識を有する宅地建物取引士が借主や買主にわかりやすく物件の内容を説明するのが重要事項説明です。
重要事項説明書は、借主や買主を守るための書面であり、借主や買主が誤った判断で契約することを防止する役割があります。
重要事項説明は、宅地建物取引業者(不動産会社)が書面を交付し、宅地建物取引士が面談して口頭で説明しなければならないことになっています。
ただし、賃貸に限っては「IT重説」が認められているので、わざわざ不動産店舗に行かなくてもパソコンやスマホなどの端末を利用した説明を受けることが可能です。
「対面重説」や「IT重説」にしても、重要事項説明は借主や買主が契約の諾否を判断するために行うものであることから、「契約が成立する前まで」に行われるものとなります。
重要事項説明書と契約書との違い
賃貸借契約書とは、貸主と借主の取り決め事項を書面化したものです。
物件の所在や賃料、契約の解除などの基本的な取り決めが記載されています。
重要事項説明書は不動産会社が借主に対して交付する書面であるのに対し、賃貸借契約書は貸主と借主の間で締結する書面となります。
目的は、重要事項説明書は借主の「契約前の判断資料」であるのに対し、賃貸借契約書は貸主と借主の間における「契約後のトラブル防止」という違いがあります。
重要事項説明書は不動産会社が説明すべき書面となっているが、賃貸借契約書は不動産会社が説明すべき書面とはなっていません。
重要事項説明書はあくまでも不動産会社を通じて物件を借りる際に発行される書面となります。
不動産会社に発行義務がある書面であることから、例えば不動産会社を介さずに貸主と借主が直接賃貸借契約を行うようなケースでは重要事項説明書は存在しないということです。
基本的には賃貸借契約書の方が重要な書類であり、重要事項説明書は契約前に交付される判断資料という位置付けとなっています。
重要事項説明書で見るべきポイント
【供給処理施設】
供給処理施設とは、主に水道、ガス、電気、下水といったインフラの整備状況のことです。
特に、ガスについてはプロパンガスだと入居後のガス代が一般的に割高となるため注意したいですね。
【設備の整備状況】
設備の整備状況とは、どのような設備が設置されているのかという情報です。
古い物件の場合には、エアコンや温水洗浄便座が設置されていないことがあるため、必要な人は確認しておいたほうがいいと思います。
【更新に関する事項】
更新に関する事項についても確認しておきましょう。
定期借家契約と呼ばれる契約の場合、更新ができないため気を付けましょう。
定期借家契約とは、基本的には契約期間満了時に確定的に賃貸借契約が終わってしまうため、契約終了時に退去しなければならない契約のことです。
しかし、「再契約可」の場合は更新のように住み続けることが可能です。
契約期間満了後も更新して住み続けたい場合には、更新できる普通借家契約の物件を選びましょう。
【用途や利用の制限】
重要事項説明書では、用途や利用の制限も記載されています。
最近は、賃貸借契約書にも禁止事項が規定されているため、重要事項説明では契約書の条文を引用しているものが多いです。
賃貸借契約書に禁止事項が規定されていない場合には、重要事項説明書で制限事項をしっかりと確認しましょう。
【管理の委託先】
重要事項説明書には、管理の委託先も記載されています。
入居後の具体的な連絡先となるため、管理会社や担当者の名前をしっかりと確認しておくことがポイントです。
